Қожайын немесе байбатша: ПИК қалай жұмыс істеуі қажет

«Радиоточканы» толғандыратын мәселе: ПИК басшысын сіздің үйіңізге өз үйіндей қамқорлық танытуы үшін не істеуге болады? Бұл мәселенің қорытындысы мына екі материалдан көрініс тапты: «Мен жаңа баспана талап етемін! – ПИК-ін қалай жұмыс істетуге болады» және  «Коммуналдық жиһад: ПИК төрағасын қалай ауыстырамыз».  «Транспаренси Қазақстан» қорының бірлескен жобасының аясында біз тұрғындар және пәтер иелері кооперативінің арасындағы қарым-қатынасты тереңдете түсуді жөн көрдік. Бүгін осы жайлы егжей-тегжейлі айтсақ.  Сұрақтарыңыз болса, оны «Транспаренси Қазақстан» сайтында  немесе әлеуметтік желілерде жарияланған  мақаланың пікір қалдыратын жеріне жазыңыздар.

ПИК дегеніміз не?  

ПИК —  «пәтер иелері кооперативі» деген мағына береді. Бұл көп пәтерлі үйде немесе ортақ аула және коммуникациялары бар бірнеше үйлерді біріктірумен тұрғындар құрған ұйым. Ортақ мүлікке қызмет көрсетіп және жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін  ПИК тұрғындардан ақша жинайды. Аталмыш жұмысты бақылап тексеретін – арнайы тексеру  комиссиясы: ақшаның қайда жұмсалып жатқанын осыдан білуге болады. Егер ПИК жұмысында бұзушылық табылып жатса, тұрғындар сотқа арыз жазып, ортақ жиналыста ПИК басқармасының мүшелерін қайта сайлауына болады.

ПИК міндеттері.

Егер ПИК өзінің барлық міндетін атқарып жатқанына  күмәніңіз туса, аталмыш тізімді салыстырып тексеріңіз (ол электрондық үкімет  сайтында жарияланған).

Ағымдағы жөндеу жұмыстарын жүргізу:

  1. түйіскен жерлерді сылау, герметизациялау, қабырғадағы ойдым, шұңқырларды бітеу (өтініп бойынша); шатырдағы су ағып тұрған тесіктерді бітеу (толық ауыстырудан басқа);
  1. барлық үй-жайларды сылап-сырлау жұмыстары (бес жылда бір рет);
  2. баспалдақты жөндеу, сынған әйнектерді ауыстыру және подъездің есігін жөндеу.

Жылыту жүйесіне қызмет көрсету:

  1. жылыту жүйесіне жөндеу жүргізу, пайдалану;
  2. жылыту жүйесін қосып, ажырату (күз, көктем, апаттық, режимдік);
  3. жылыту жүйесін маусымдық ажырату (көктемде), маусымдық ажырату кезінде жылыту жүйесінің ахуалын тексеру;
  4. жылыту жүйесін іске қосқан кезде реттеу және режимдерін өзгерту;
  5. жылыту жүйесіндегі білінер-білінбес ақаулықтарды қалпына келтіру (жылылықты оқшаулаудағы қалып қалған учаскелерді бекіту, жабын қабатының тесігін бітеу, тазарту, ілмекті және реттегіш арматураны қақтан, жиналған тұздардан, татттан тазарту, шайқалып тұрған магистральды құбыр желісінің тірегішін бекіту);
  6. құбыр желісіндегі жылылықты сақтау;
  7. жылыту жүйесін гидравликалық шаю.

Сумен жабдықтау торабына қызмет көрсету:

  1. жеке жылу пункттерінде айына  2 рет қысым температурасын қарап, шамасын реттеу;
  2. жылу маусымының басталуы мен аяқталу кезеңінде ыстық сумен қамтуды реттеу;
  3. реттегіш арматураның аралық қабатын ауыстыру;
  4. жеке құбыр желісінің учаскелерін ауыстыру, 1 метрге дейін суық және ыстық сумен қамту;
  5. құйынды, ілмекті және реттегіш арматураны тұз қалдықтары мен қақ-таттан тазарту;
  6. дроссельді құралдарды ауыстыру (пысылдақ, стақан, шайба) және қажетінше түзету;
  7. су ақпас үшін тесіктерді бітеу;
  8. шайқалып тұрған таяныштарды бекіту.

Санитарлық-техникалық тораптарға қызмет көрсету:

  1. жертөледегі кәріздерді тазарту;
  2. бұрандалы қосылыстардағы ағып тұрған суды тоқтату;
  3. тетіктерді тығыздау;
  4. түрлі саңылауларды дәнекерлеу;
  5. жертөледегі суды сору;
  6. саңылауды бітеп, сумен жабдықтау тікқұбырларын ауыстыру;
  7. дератизация қызметін шақырып, ақысын төлеу, жертөлені және басқа да ортақ қолданыстағы үй-жайды дәрілеу;

Электр-техникалық қызмет көрсетуді қамтамасыз ету:

  1. бөлу орталығындағы қалқанда жанып кеткен қорғағышты ауыстыру;
  2. подьездегі жарықты қамтамасыз ету, кіреберіс пен бірінші қабатта электр лампасын ауыстыру;
  3. апаттық-диспетчерлік қызметті шақырып, ақысын төлеу (келісім-шарт және өтінім бойынша);
  4. бөлу орталығы қалқанындағы жанып кеткен нөл-фазасы сымдарын қалпына келтіру;
  5. кернеудегі кезекші жарықты беру;
  6. кезекші жарық берудің ажыратқышын ауыстыру.

Үйдің айналасын жинау, тазалау:

  1. тұрғын үйді жаңбыр суын ағызатын құбырмен қамтамасыз ету, суды ағызатын құрылғылардың дұрыс жұмыс істейтінін қадағалау;
  2. қардан тазарту, жүргіншілерге арналған жолдарды мұздан тазалау, қыс мерзімінде жаяужолдарға құм себу;
  3. қоқыс шығаратын қызметті шақыртып, ақысын төлеу;
  4. гүлзар, көгалды тазалап, дер кезінде ору;
  5. шатырды қоқыстар мен жапырақтардан тазарту.

Әкімшілік міндеттер:

  1. жиналыс өткізуді, пәтер иелеріне жазбаша сауалнама жүргізуді, сондай-ақ қызмет көрсету сапасы бойынша шағым, арыздарды қарауды ұйымдастыру;
  2. бухгалтерлік, қаржылық, салықтық және статистикалық есеп беру құжаттарын жүргізу. Қазақстан Республикасы тұрғын үй заңына сай кондоминиум нысанын басқару және күтуге байланысты техникалық құжаттарды  жүргізу;
  3. тұрғындар, тым болмаса, үй коммуникациясының біреуімен қолданса, жүргізілетін техникалық жұмыстарды хабарлап отыру;
  4. кондоминиум нысаны есеп-шотына ағымдағы және жинақ шотын ашу;
  5. Келісілген шартқа сай, мердігерлердің, сервистік қызметкерлердің (жұмыс өндірісіне қатысушылар) қызмет көрсету  еңбегін қаржыландыру;
  6. Пәтер иелерін тіркеулік есепке алу, сондай-ақ пәтерді жалға алушыларды еспке алу

ПИК тағы не істеуі қажет?

Күрделі жұмыстарды бастамас бұрын,  егер жүргізілетін жұмыс үйдегі коммуникацияға шектеу қойса (су құбырларын, газ және электр желісін  жөндеу), ПИК бұл туралы тұрғындарға хабарлауға міндетті. Басқарма төрағасы ақшалай қаражаттың жұмсалуы туралы тоқсан сайын есеп беріп отыруы тиіс.  Пәтер иелері талап ете салысымен-ақ есеп ұсынылуы тиіс.

Тексеру комиссиясы, сондай-ақ, кез келген тұрғын сұраған кезде қаржылық-шаруашылық жұмыстардың  тексеру актісін ұсынуы тиіс.

ПИК басқару нысандары.  

Кондоминиум нысанын басқару формасының бірнеше түрі бар. ҚР «Тұрғын үй қатынастары» Заңының 42-бабына сәйкес, «Ортақ инженерлік және коммуналдық қамтамасыз ету жүйесі бар көп пәтерлі тұрғын үйде (немесе оның бір бөлігінде) және ол ортақ тұрғын үй-коммуналдық кешенді құраса, онда бірлесіп басқарудың бір формасы қолданылады». Ол:

  • егер олардың саны 20-дан аспаса, барлық  жекеменшік иелерінің тікелей бірлесіп басқаруы;
  • үй-жай иелерінің кооперативі (пәтер);
  • кондоминиум нысанын үшінші тұлғалардың (шеттегі)  басқаруы: сайланбалы немесе жалдап алынған жеке тұлғалар (менеджерлер мен тұрғын үй басшылары) немесе заңды тұлғалар;
  • қазақстандық заңнамаға қайшы келмейтін басқа да формалар.

Әр жекеменшік иесі ПИК-не мүше болу, болмауын өзі шешеді.

Жауапсыз ПИК төрағасымен қалай күресу керек?

ПИК бағынатын бірден-бір орган — ол ПИК мүшелерінің ортақ жиналысы. Заң бойынша барлық бастама пәтер иелерінің қолына беріледі. Егер ПИК өз жұмысын нашар атқарса, кооператив мүшелерінің ортақ жиналысында басқарманы немесе кооператив төрағасын қайта сайлау мәселесі  қаралады. Сондай-ақ,  ортақ жиналыста жекеменшік иелері басқа ПИК-ке ауысу, басқару компаниясын таңдау немесе басшыны шақыру туралы шешім қабылдауға құқылы.

Ортақ жиналыста ПИК төрағасын қалай ауыстыруға болады

  1. Заң бойынша, жиналысты ПИК басқармасының немесе тексеру комиссиясының бастамасымен ұйымдастыруға болады. Бұл екі орган кооперативтің өз мүшелерінен құралады. Бірақ басқарма немесе комиссия жиналыс өткізуден бас тартса, оны 20 пайыз ПИК мүшелерінің бастамасымен шақыруға болады.

Не істеу керек:

а) бастама көтерген адам немесе белсенділер тобы кезектен тыс жиналыс өткізуге негізделген және күн тәртібі жазылған құжат дайындайды;

б) әр пәтерді аралап жүріп, құжатқа тұрғындардан «иә», «қарсымын» немесе «қалыс қалдым» деген қол жинайды. Пәтер нөмірі көрсетіледі.

в) жиналыс өткізуді қолдауға кооператив мүшелерінің 20 пайызы дауыс беруі керек. Қол қойылған парақтың көшірмесі ПИК басқармасына ұсынылады. Түпнұсқасы тұрғындардың қолында қалады.

  1. Жиналысқа ПИК мүшелерінің жартысы келуі тиіс. Төрағаны ауыстыруға және жаңа адам сайлауға қатысушылардың басым көпшілігі дауыс беруі керек.
  2. Жиналыста хаттама толтырылады (толық рет-тәртібі іс жүзіндегі үлгіде біздің «Коммуналдық жиһад» мақаламызда суреттелген. https://radiotochka.kz/25166-kommunalnyy-dzhihad-kak-smenit-predsedatelya-ksk.html ).

ПИК мүшелері жиналысының  жекеменшік иелері жиналысынан қандай айырмашылығы бар.

ПИК — үйді басқарудың жалғыз тәсілі емес. Көп қабатты үйді басқаруға жеке фирманы тартуға болады (ол ЖШС немесе ЖК болуы мүмкін), менеджерді немесе пәтер иесін басшы етіп тағайындауға болады (егер 20-дан артық болмаса). Үйді жеке фирма немесе менеджер басқарған жағдайда, онда барлық мәселе жекеменшік иелерінің жиналысында шешіледі. Ал егер үй ПИК мүшесі болса,  ПИК мүшелерінің жиналысы өткізіледі. Біз «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңды талдап, аталмыш екі жиналыстың айырмашылықтарын анықтадық

 Кооператив мүшелерінің ортақ жиналысы Үй-жай (пәтер) жеке меншік иелерінің жиналысы 
 Кооперативтің, кем дегенде,  50% мүшесі қатысқанда құзыретті. Егер аз дегенде 2/3 жеке меншік иелері қатысқанда құзыретті саналады.
 Жылына бір реттен сирек болмайды. Кезектен тыс жиналыс  басқарма шешімі бойынша немесе тексеру комиссиясының талабы бойынша немес кооперативтің, кем дегенде, 20% мүшесінің талабы бойынша шақырылады.  ПИК немесе әкімдік бастамасы  бойынша,үй-жай жеке меншік иелерінің оннан бір бөлігінің талабымен.
 Жиналыста ПИК-нің жыл сайынғы қаржылық есебі, келесі жылға шығындардың жылдық сметасы ұсынылады. Сметада ПИК-нің резервтік қорын толықтыруы қаралуы тиіс. Жиналыста қабылданған шешімдер хаттамамен рәсімделеді. Жиналысты жүргізу үшін төраға мен хатшы сайланады.
 Кооператив мүшелерінің ортақ жиналысын ПИК басқармасының төрағасы жүргізеді, ол адам жоқ болса— басқарманың бір мүшесі. Хаттамаға төраға мен жиналыс хатшысы қол қояды.

Хаттамаға жиналысқа қатысқан үй-жай (пәтер) меншік иелерінің тіркеу парақшасы тіркеледі.  Аты-жөні мен пәтер нөмірі жазылады.

 Кооператив мүшелері жиналыс болатынын  10 күн бұрын естуі қажет. Барлық меншік иелері жиналыс болатынын, кем дегенде, алдын ала 10 күн бұрын хабарланады — күні, жиналыс өткізілетін жер және талқыланатын мәселелер.

ПИК мүшелері мен тұрғындардың  жиналысында қандай мәселе шешіледі?

Жиналыстың әр түрінің құзыреттігін «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңы белгілейді.

ПИК мүшелерінің ортақ жиналыстары Үй-жай (пәтер) жеке меншік иелерінің жиналысы
Жарлыққа өзгерістер енгізу қажеттілігін орнату, өзге де ережелер мен қағидаларды  қабылдау; Кондоминиум нысанын басқару формасын өзгерту немесе сайлауға қатысты;
Кооператив төрағасын, басқарма мүшелерін және тексеру комиссиясын сайлау және қызметінен босату, сыйақы төлеу туралы шешім қабылдау; Басқаруға жарна көлемін бекіту және кондоминиум нысанының ортақ мүлкін қарау;
Кооперативтің жыл сайынғы есебін бекіту; Кондоминиум нысанын басқару келісім шартын қабылдау, бұзу немесе өзгерту шешімін қабылдау;
 Жылдық бюджетті, жылдық кіріс/шығыс сметасын бекіту, сондай-ақ оған өзгерістер мен қосымшалар енгізу; Әділет органдарындағы құқықтық кадастрға өзгерістер енгізу;
 Кооперативтің резервтік және басқа да арнайы қорларының құрылуы; Тұрғын үйдің (ғимарат) өзгертілуі (кеңейтілу, жаңартылу, техникамен қайта қаруландыру, қайта құрылу, жаңғыртылу, күрделі жөндеу);
Кооперативтің тұрғын үй-пайдалану және коммуналдық қызмет көрсетуі келісім-шартын жасау туралы шешім қабылдау; Кондоминиум нысанының ортақ мүлкіне күрделі жөндеу жүргізу туралы шешімге қатысты (немесе)  жинақ шотында ақша салу үшін ай сайынғы жарнаның сомасын анықтау;
 Келісім шарт бойынша шеттен тұрғын үйді басқарушыны  (заңды тұлғамен қоса)  тарту; Жинақ шотында жиналған ақшаны жұмсау;
Үй-жай (пәтер) иелері кооперативін құрту немесе қайта құру; Кондоминиум нысанының ортақ мүлкіне күрделі жөндеу жүргізуге жұмсалатын шығын сметасын бекіту.
ПИК мүшелерінің ортақ жиналысында үй-жай (пәтер)  иелері кооперативінің басқа да істеріне қатысты мәселелер қаралады.  

Жиналысқа қажетті тұрғын саны жиналмаса не істеу керек?

 «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңда тұрғындардың көпшілігі шешім қабылдау үшін жазбаша дауыс беру механизмі қаралған. Тұрғындарға жиналыс болардан 10 күн бұрын хабарлап,  пәтер бойынша жазбаша сауалнама жүргізілуі қажет. Бұл тұрғыда жиналысқа қатысу қажеттігі тумайды.  Заң бойынша,  шешім қабылдау үшін «иә» бағанында 2/3  жекеменшік иелері қол қоюы тиіс. Нәтижесі жиналыс хаттамасына енгізіледі.

Өздеріңіз көргендей, ПИК қалай жұмыс істеу керек және оны қалай бақылау керектігін білу қиын емес. Дегенмен тұрғындардың өздері белсенділік танытқаны маңызды. Азаматтар тарапынан қызығушылық пен бақылау болмаса, тұрғын үйді басқарудың ешбір түрі жұмыс істемейді.

Мақаланы орыс тілінде Радиоточка сайтында оқуға болады.

Жоба Діни істер және азаматтық қоғам министрлігі мен  Азаматтар бастамасын қолдау орталығы «ҮЕҰ әлеуетін пайдалана отырып жемқорлыққа қарсы мәдениетті қалыптастыру» мемлекеттік грантының аясында жүзеге асырылады.